Kaufabwicklung nur mit einem notariell beurkundeten Kaufvertrag
Was gehört in den Kaufvertrag
Herzlichen Glückwunsch – Sie haben für Ihre Immobilie einen passenden Käufer gefunden. Alles ist besprochen, nun fehlt nur noch der Kaufvertrag. Nur noch? Der Kauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung ist ein großes Investment, daher bedarf es eines gut formulierten Kaufvertrages sowie der Unterzeichnung im Beisein eines Notars. Dies ist vom Gesetzgeber vorgeschrieben, um mögliche Auseinandersetzungen im Nachgang zu vermeiden.
Aufgaben des Notars
Der Notar kann den Vertrag juristisch einwandfrei aufsetzen, kennt jedoch nicht die persönlichen Absprachen zwischen Verkäufer und Käufer. Soll hiervon etwas in den Vertrag aufgenommen werden, so muss er darüber informiert werden. Der Notar ist auch nicht dafür verantwortlich zu prüfen, ob der Verkaufspreis gerechtfertigt ist oder wie die wirtschaftliche Basis des Käufers ist.
Welche Aufgaben dem Notar zufallen, lesen Sie im folgenden Artikel „Pflichttermin: Die notarielle Beurkundung des Immobilienverkaufs“.
Der Notar ist eine neutrale Instanz, auch wenn er von einer Partei – meist dem Käufer – mit der Beurkundung beauftragt wird. Beide Vertragsparteien können den Notar kontaktieren und Fragen zum Kaufvertrag stellen. Verkäufer und Käufer erhalten den Vertrag als Entwurf zugesandt. So haben Sie die Möglichkeit, die Inhalte zu prüfen und im Zweifel weitere Rechtsberatung einzuholen.
Inhalte des Kaufvertrages
Im Kaufvertrag werden alle Rechte und Pflichten von Verkäufer und Käufer festgehalten. Hierfür gibt es standardisierte Vorlagen. Standardmäßig werden folgende Angaben benötigt:
Namen, Geburtsdaten und Anschriften aller Vertragspartner.
Bezeichnung und Beschreibung des Kaufobjektes mit Flurkarte und aktuellem Grundbuchauszug.
Werden Gegenstände aus der Immobilie, wie Küche, Möbel und Einbauten übernommen, so werden diese ebenfalls genau benannt.
Mängel am Objekt werden - soweit bekannt - detailliert festgehalten.
So herrscht zwischen Verkäufer und Käufer Klarheit über die Beschaffenheit beim Eigentümerwechsel
Der vereinbarte Kaufpreis.
Löschung oder Übernahme von einer bestehenden Grundschuld.
Weitere Löschungen und Änderungen im Grundbuch wie ein Wohnrecht.
In einem Immobilienkaufvertrag können zu den Zahlungsvereinbarungen sehr unterschiedliche Regelungen stehen, je nachdem, wie Kaufpreis, Finanzierung und Übergabe gestaltet werden sollen.
Der Besitzübergang ist in der Regel an die Kaufpreiszahlung geknüpft.
Auflassung sowie Bestimmungen zum Eigentumsübergang – so kann das Eigentum erst nach Zahlung des Kaufpreises und der Grunderwerbsteuer auf den Käufer übergehen
Mängel aufführen
Es ist wichtig, dass der Kaufvertrag so genaue Angaben wie möglich beinhaltet, damit es im Nachhinein nicht zu Streitigkeiten kommt. Deswegen sollten Sie als Verkäufer auch bei Besichtigungen offen auf Mängel am Immobilienobjekt hinweisen. Haben Sie ein entsprechendes Gutachten, so können Sie argumentieren, dass der Kaufpreis die Mängel bereits berücksichtigt.
Werden die Mängel im Kaufvertrag aufgenommen, so sichern Sie sich gegen etwaige Rückforderungen von Seiten des Käufers ab.
Zudem ist die Formulierung „gekauft wie gesehen“ bei gebrauchten Immobilien üblich. Denn anders als bei einem Neubau, bei dem eine Gewährleistung von 5 Jahren vom Bauträger gegeben werden muss, sind Sie beim Verkauf Ihrer gebrauchten Privatimmobilie hierzu nicht verpflichtet.
Gemeinsam verkaufen
Möchte kein Erbe in der Nachlass-Immobilie wohnen, so bietet sich ein Verkauf an. Damit kann eine geregelte Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft erfolgen. Dies ist jedoch nur möglich, wenn alle Miterben mit diesem Vorgehen einverstanden sind. Ist dies nicht der Fall, so kann ein Einzelner auch eine Teilungsversteigerung beantragen, um seinen Erlös aus dem Immobiliennachlass zu erhalten. Dies ist aber oft nachteilig, da dabei nur ein geringerer Preis für die Immobilie erzielt wird. Die anderen Miterben können sich gegen diesen Schritt nicht wehren, können jedoch im Rahmen der Versteigerung den Anteil erwerben.
Feststehende Termine
Ebenfalls wichtig sind die vereinbarten Termine im Kaufvertrag. So können Verkäufer und Käufer festlegen, zu welchem Zeitpunkt die Kaufpreiszahlung und Eigentumsübertragung stattfinden soll. Auch die Übergabe der Immobilie kann vertraglich festgehalten werden. Bei der Übergabe sollte ein Übergabeprotokoll geschrieben werden.
Schon vor der Erstellung des Kaufvertrages gibt es eine Menge zu beachten. Wir begleiten Sie gerne durch den gesamten Verkaufsprozess. Haben Sie Fragen bezüglich notwendiger Klauseln im Vertrag, können Sie uns gerne ebenfalls kontaktieren, wir helfen Ihnen weiter.
