• Selbstnutzung der Erbimmobilie

Einziehen in die Erbimmobilie

Wissenswertes zur Eigennutzung

Egal, ob Sie bereits in der Immobilie wohnen oder noch einziehen möchten – als Erbe eines Hauses oder einer Eigentumswohnung ist es wichtig zu wissen, dass Sie von der Erbschaftssteuer befreit sind, wenn Sie selbst dort wohnen. Was gilt es noch zu beachten?

Steuerfreies Erbe

Wenn Sie selbst die geerbte Immobilie beziehen, sparen Sie sich die Erbschaftssteuer. Wie hoch diese ist, erfahren Sie in dem Artikel Eine Immobilie (ver-)erben – wie viel Erbschaftssteuer fällt da an?

Um den Ausgaben an den Fiskus wirklich zu entgehen, müssen Sie sich allerdings auf die nächsten zehn Jahre festlegen. Das heißt, dass Sie die Erb-Immobilie mindestens über ein Jahrzehnt selbst bewohnen müssen. Ziehen Sie vorher aus, so wird die Steuer rückwirkend dennoch fällig. Dies soll jedoch nicht auf Kosten Ihrer Gesundheit geschehen, daher sieht der Staat eine Ausnahme vor: Wird eine Pflege notwendig und Sie möchten hierfür in ein Pflegeheim ziehen, so brauchen Sie keine nachträgliche Steuerabgabe zu leisten.

Eigennutzung als Teil einer Erbengemeinschaft

Nicht ganz so einfach ist die eigene Nutzung des Hauses oder der Eigentumswohnung, wenn Sie Miterbe sind. Bei einer Erbengemeinschaft müssen alle Parteien einstimmig entscheiden, was mit der Immobilie geschehen soll. Hat ein anderer Miterbe auch Interesse daran, die Immobilie zu nutzen? Wollen die anderen Parteien den Grundbesitz veräußern?

Es gibt unterschiedliche Möglichkeiten, sich innerhalb der Erbengemeinschaft zu einigen. So können Sie, sofern das Gebäude dies zulässt, eine Teilung der Immobilie vornehmen. Dann können beide Erben das geerbte Haus für sich nutzen. Wenn Sie als einziger aus der Erbengemeinschaft in der Immobilie wohnen möchten, können Sie sich mit den anderen auch auf eine Mietzahlung einigen. Auf lange Sicht ist es jedoch besser, wenn es eine sogenannte „Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft“ gibt. Dies bedeutet, dass die Gemeinschaft durch Aufteilen der Erbmasse aufgelöst wird. Bei einer Immobilie, die ein Miterbe weiterhin nutzen möchte, ist dies nur möglich, wenn die anderen entsprechend des Immobilienwertes ausgezahlt werden.

Hierfür ist in jedem Fall ein Gutachten nötig, welches auch ein Immobilienberater erstellen kann, sofern es nicht zu einer Gerichtsverhandlung zwischen den Erben kommt. Gibt es eine juristische Auseinandersetzung, muss das Gutachten von einem Sachverständigen formuliert werden. Lesen Sie hier, welche Bewertungsverfahren es für Immobilien gibt.

Wenn Sie die Immobilie für sich selbst nutzen möchten, benötigen Sie zur Auszahlung der anderen Miterben wahrscheinlich ein Darlehen. Die Immobilie, die Ihnen ja bereits zu Teilen gehört, kann als Sicherheit für einen Kredit dienen. Ist es auch im Interesse der anderen Miterben, dass das Haus oder die Wohnung im Familienbesitz bleibt, so ist es eventuell auch möglich, dass Sie weniger als den Marktwert hierfür bezahlen müssen.

Sanierung und Umbau

Wahrscheinlich müssen Sie, wenn Sie die Erb-Immobilie für sich selbst nutzen wollen, einige Modernisierungsarbeiten vornehmen. Renovierungs- und Sanierungsmaßnahmen sind sowohl sinnvoll, um das Heim nach den eigenen Bedürfnissen herzurichten, jedoch auch wichtig für den Werterhalt der Immobilie. So können Sie dem Haus oder der Wohnung einen zeitgemäßen Grundriss verpassen, denn wo früher viele kleinere Räume gefragt waren, überwiegt heute eine offene, raumübergreifende Wohnungsgestaltung. Notwendige Reparaturen sollten ebenfalls vorgenommen werden.

Es ist wichtig, dies bei der Erwägung zur Eigennutzung in die finanzielle Planung miteinzubeziehen, denn in den wenigsten Fällen wird die Immobilie genauso übernommen, wie sie ist. Es sei denn, Sie leben bereits seit geraumer Zeit darin.

Aber auch, wenn Sie sich letztendlich doch für den Verkauf der Immobilie entscheiden, da der Aufwand für die Eigennutzung zu groß ist, lohnt es sich, über eine Sanierung nachzudenken, wie der Artikel „Immobiliensanierung vor dem Verkauf – Pro und Contra“ zeigt.

Sie benötigen Unterstützung bei der Überlegung, ob eine Eigennutzung oder eher ein Verkauf der Erb-Immobilie Sinn macht? Wir beraten Sie gerne.

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Bewertungsverfahren im Vergleich

Bevor Sie für Haus oder Eigentumswohnung einen Verkaufspreis festlegen, sollten Sie genau wissen, wie viel Ihre Immobilie wert ist. Hierfür nutzen Experten drei unterschiedliche Verfahren: Das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.

Einfluss der Lage auf den Immobilienpreis

Die Lage ist immer noch das Qualitätskriterium Nummer eins und definiert maßgebliche den aktuellen Preis sowie die künftige Wertentwicklung.

Preisrelevante Ausstattungsmerkmale

Bei der Vermarktung einer Immobilie heißt es immer, dass die Lage das ausschlaggebende Kriterium ist. Bei gewonnenem Interesse rücken jedoch auch andere Aspekte ins Augenmerk der potenziellen Erwerber.

Der Einfluss von Umweltfaktoren auf den Immobilienpreis

Lärm und auch unangenehme Gerüche mindern den Verkaufswert einer Immobilie. Grünflächen und Naherholungsgebiete wirken sich positiv auf die Nachfrage eines Hauses oder einer Eigentumswohnung aus.

Die richtige Taktik zur Preisverhandlung

Eine Immobilie hat für den Verkäufer häufig nicht nur einen sachlichen, sondern auch einen persönlichen Wert. Dies darf jedoch bei der Preisfindung keine Rolle spielen.