• Die Erbgemeinschaft

Teilerbschaft bei Immobilien

Wissenswertes zur Erbengemeinschaft

Ein Immobilienerbe birgt hohes Konfliktpotenzial, denn Häuser oder Wohnungen aus dem Familiennachlass gehören meist zu den wirtschaftlich aber auch emotional bedeutendsten Vermögenswerten.

Erben mehrere Personen das hinterbliebene Vermögen, so werden sie zu Miterben in einer Erbengemeinschaft. Gerade bei Immobilien bedeutet dies eine Kompromissbereitschaft, denn die Gemeinschaft kann hier nur einstimmige Entscheidungen treffen – eine Immobilie lässt sich schlecht untereinander aufteilen.

Die Erbengemeinschaft

Liegt kein Testament vor, so bestimmt der Verwandtschaftsgrad über die Anteile der Erbschaft innerhalb der Gemeinschaft. Mehr hierzu lesen Sie im Artikel „Gesetzliche Erbfolge“. Je mehr Personen beteiligt sind, desto komplizierter wird die Absprache – zumal einige vielleicht in anderen Städten oder sogar anderen Ländern leben.

Die Miterben bilden nach geltendem Recht eine so genannte Gesamthandgemeinschaft. Was besagt dies? Es bedeutet, dass jedem Miterben alles gehört. So kann keiner in der Erbengemeinschaft alleine über den Nachlass verfügen – zum Beispiel, indem er sich für den Verkauf der Immobilie entscheidet. Das heißt jedoch auch, dass alle Erben gemeinschaftlich für das Erbe haften und den Nachlass verwalten müssen.

Laufende Verwaltung

Jeder haftet bei anfallenden Kosten und Verwaltungsaufwendungen auch für die anderen Personen in der Erbengemeinschaft. Kann ein Miterbe seinen Anteil nicht bezahlen, so müssen die anderen hierfür aufkommen. Kosten können für die laufende Bewirtschaftung, Energie, Grundsteuer, Versicherungen und andere Instandhaltungsausgaben aufkommen. Nicht selten lässt dies Streit entstehen. Daher ist es gut, wenn sich die Gemeinschaft schnell um die sogenannte „Auseinandersetzung“ – also das Auflösen der Erbengemeinschaft bemüht.

Auch Verträge, zum Beispiel mit einer Hausverwaltung oder Mietern, können nicht von Einzelnen getätigt werden. Dringende Maßnahmen, wie eine zwingende Reparatur, kann zwar jeder Miterbe beauftragen, aber schon bei der ordnungsgemäßen Verwaltung – wie zum Beispiel dem Auflösen eines Betriebskostenkontos – muss es einen Mehrheitsbeschluss geben. Dieser ergibt sich anhand der jeweiligen Erbanteile. Die außerordentliche Verwaltung – wie das Aufsetzen eines Mietvertrages – bedarf der Einstimmigkeit unter den Miterben.

Wertermittlung als Entscheidungsbasis

Egal, ob Sie als Erbengemeinschaft Haus oder Eigentumswohnung verkaufen möchten, einer der Erben die Immobilie selbst nutzen möchte oder Sie gemeinsam das Objekt vermieten wollen – zunächst sollte Klarheit darüber herrschen, was der Nachlass wert ist. Hierfür empfiehlt es sich, einen Gutachter zu beauftragen, um den Verkehrswert gemeinsam auf Basis der Wertermittlung festlegen zu können. Mehr zu den Verfahren der Wertermittlung finden Sie hier.

Gemeinsam verkaufen

Möchte kein Erbe in der Nachlass-Immobilie wohnen, so bietet sich ein Verkauf an. Damit kann eine geregelte Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft erfolgen. Dies ist jedoch nur möglich, wenn alle Miterben mit diesem Vorgehen einverstanden sind. Ist dies nicht der Fall, so kann ein Einzelner auch eine Teilungsversteigerung beantragen, um seinen Erlös aus dem Immobiliennachlass zu erhalten. Dies ist aber oft nachteilig, da dabei nur ein geringerer Preis für die Immobilie erzielt wird. Die anderen Miterben können sich gegen diesen Schritt nicht wehren, können jedoch im Rahmen der Versteigerung den Anteil erwerben.

Ausgleichszahlung an Miterben

Möchte ein Hinterbliebener die Immobilie für sich nutzen, so müssen die anderen Parteien der Erbengemeinschaft entsprechend ihrem Erbanteil ausgezahlt werden. Gerade für Eheleute gilt es hier zu beachten, dass – sollte es kein Testament geben – nicht nur der hinterbliebene Ehegatte erbt. Auch den Kindern steht bereits anteilig ein Teil des Vermögenswertes der Immobilie zu. Mehr zum Testament und Erbvertrag lesen Sie hier.

Immobilie gemeinsam vermieten

Wenn Sie als Erbengemeinschaft die Nachlass-Immobilie vermieten möchten, muss auch hierzu Einigkeit bestehen. Um Streit zu vermeiden, ist es ratsam, einen externen Verwalter zu beauftragen, der sich um das Mietobjekt kümmert und mit allen Miterben in Kontakt bleibt. Dennoch müssen hierbei immer wieder gemeinsame Entscheidungen getroffen werden, dies kann zur Belastungsprobe innerhalb der Familie werden.

Sie überlegen, was Sie mit der geerbten Immobilie als Erbengemeinschaft machen sollen? Wir beraten Sie gerne umfassend und unterstützen Sie mit unserer Expertise.

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Bewertungsverfahren im Vergleich

Bevor Sie für Haus oder Eigentumswohnung einen Verkaufspreis festlegen, sollten Sie genau wissen, wie viel Ihre Immobilie wert ist. Hierfür nutzen Experten drei unterschiedliche Verfahren: Das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.

Einfluss der Lage auf den Immobilienpreis

Die Lage ist immer noch das Qualitätskriterium Nummer eins und definiert maßgebliche den aktuellen Preis sowie die künftige Wertentwicklung.

Preisrelevante Ausstattungsmerkmale

Bei der Vermarktung einer Immobilie heißt es immer, dass die Lage das ausschlaggebende Kriterium ist. Bei gewonnenem Interesse rücken jedoch auch andere Aspekte ins Augenmerk der potenziellen Erwerber.

Der Einfluss von Umweltfaktoren auf den Immobilienpreis

Lärm und auch unangenehme Gerüche mindern den Verkaufswert einer Immobilie. Grünflächen und Naherholungsgebiete wirken sich positiv auf die Nachfrage eines Hauses oder einer Eigentumswohnung aus.

Die richtige Taktik zur Preisverhandlung

Eine Immobilie hat für den Verkäufer häufig nicht nur einen sachlichen, sondern auch einen persönlichen Wert. Dies darf jedoch bei der Preisfindung keine Rolle spielen.